Věřit, že nás rychlejší povolování staveb zachrání, je nesmysl. Poptávka je důležitější, říká sociolog bydlení
Dostupnost bydlení se v Česku dlouhodobě zhoršuje. Vliv na ni má celá řada faktorů, mezi které patří mimo jiné zaměstnanost, příjem nebo zvyšování úrokové sazby. „Důležitou věcí je silná norma vlastnit své bydlení, která vede k iracionálnímu jednání. Bylo by fajn vyrovnat podporu státu v oblasti nájemního a vlastnického bydlení,“ řekl pro Radiožurnál expert na bydlení Martin Lux.
Když se člověk podívá na sociální sítě, jak o trhu s bydlením uvažuje nějaká skupina lidí, má dojem, že se tam střetávají dva názory. Ti mladší často říkají: „My si nemůžeme dovolit to, co jste si mohli vy, naši rodiče nebo naši prarodiče, dovolit v 90. letech a přijít k tomu bydlení levněji. Teď jsme svázaní v nájmech.“ Někdy tam naopak zaznívá názor: „Kdo chce, tak může investovat, může ty byty získat chytře“. Kdo má pravdu?
Asi obě skupiny, je to poměrně složité. Já si myslím, že s trhem je to podobné jako třeba s dětmi nebo s nějakým domácím zvířetem – když je příliš ponechán volnému působení, tak může zvlčet, ale když je přeregulovaný, tak je to možná ještě horší.
My jsme v období komunismu žili v tom přeregulovaném systému a ten měl opravdu strašně negativní výsledky – nejen na to, jak to fungovalo tržně, ale také jaké to mělo důsledky pro sociální spravedlnost, protože v regulovaném nájmu žili často bohatí lidé, zatímco lidé, kteří třeba nebyli loajální vůči komunistickému systému, na tom byli výrazně hůře.
Poté přišlo období, kdy se otevřela hranice pro působení volného trhu až v poměrně velkém extrému bez dodatečných regulací, což mělo v první fázi za následek to, že se vlastně ten systém výrazně vylepšil – začal být efektivnější, nabídka se zvětšila, u nájemního bydlení je to dneska velmi patrné. Začal fungovat i trh s byty, v jednu chvíli bylo díky hypotékám bydlení relativně dostupné.
Po nějaké době volného působení se ale může stát, že ten trh příliš zvlčí. Objeví se poměrně dost tržních selhání, která zůstávají neřešená, a může nastat to, co je dnes. To znamená, že se dostupnost bydlení pro ty, kteří bydlení nemají, což je zejména mladá generace, výrazně zhorší.
Takže mají pravdu i ti, kteří si myslí, že je na každém z nás, aby se o sebe nějakým způsobem postaral. Pravda je ale také ta, že výchozí podmínky jsou teď výrazně horší, než měla předchozí generace, zejména v nějakých těch 90. letech nebo na přelomu tisíciletí.
Jak měříme nedostupnost bydlení? Kdy už můžeme říct: „V téhle zemi nebo v tomto městě je bydlení nedostupné“?
Ta hranice je vždy normativně daná. Měříme ji ale nějakým porovnáním ceny nebo nájemného k příjmům domácnosti nebo ke mzdám. Vycházíme jenom z toho, že se pak podíváme na celou linii vývoje a řekneme, že dneska je to výrazně výš, než by byl nějaký trend, který kdybychom proložili časovou řadou nebo nějakou křivkou, zjistili bychom, že by to měla být nějaká rovnovážná hodnota.
Dnes jsme výrazně nad ní. Byli jsme nad ní také například v roce 2007 – jenom v tom jediném roce vzrostly ceny bytů o 30 procent, ale už v roce 2008 začaly prudce klesat. Díky tomu se vrátil trh i dostupnost bydlení k nějaké rovnováze.
Když budeme dnes hodnotu dostupnosti měřit tímto price to income, srovnáním ceny vůči příjmům domácnosti, je ještě vyšší než tehdy v roce 2008. Mírně se korigovala v posledních dvou letech – 2022 a 2023 –, ale opravdu jenom velmi mírně a dneska už zase stoupá. Ta nedostupnost bydlení je tedy rekordně vysoká od chvíle, kdy ji měříme – od nějakého 98. roku.
24:39
Ekonom: Kdo chce bydlet ve vlastním, musí se uskromnit. Ale mělo by být i levné přechodné bydlení
Číst článek
Když Češi v průzkumu pro Radiožurnál, který dělal Median mezi zhruba tisícovkou respondentů v polovině února, říkají, že pro ně je akceptovatelná část příjmů, kterou dávají na bydlení, zhruba okolo dvou pětin, odpovídá to tomu, kolik je běžné vydávat za bydlení například v Evropě?
Ono se to liší země od země. V některých zemích se vydává víc, v některých méně. Je to o tom, jak jsou nastavené, jak je ta země vyspělá – čím vyspělejší, tím více lidé dávají na bydlení větší část příjmů a tím méně třeba na potraviny. Také ale tím, jak jsou nastaveny příspěvky na bydlení v dané zemi, tím ta kultura dává najevo, že za touhle hranicí to považujeme za nedostupné.
U nás například existuje nějaký normativ 30 procent příjmů, který je zakomponován do příspěvku na bydlení – kdo platí víc, tak dostává nějaký příspěvek na bydlení. V Evropské unii se používá 40 procent jako jakýsi normativ – nadto je bráno, že to je nedostupné, takže je to normativní rozhodnutí. Ten normativ mezi zeměmi se pohybuje někde mezi 30 a 40 procenty.
Vlivné faktory
Co všechno ovlivňuje cenu bydlení? Velmi široká otázka, ale kdybychom to měli vysvětlil žákům na základní, střední škole, kteří třeba budou vstupovat na trh bydlení. Co by podle vás mělo být důležité, aby se ti lidé uvědomovali?
Bylo by hrozně fajn, kdyby se lidé naučili počítat, jestli se v danou chvíli finančně vyplatí opravdu si koupit byt nebo zůstat v nájmu – relevantně tak, jak je to správně – a znali alespoň některá fakta o tom, co je v pozadí vývoje cen bytů. Faktory v pozadí vývoje cen bytů, jsou jak na straně poptávky, tak nabídky. Asi není čas je všechny vyjmenovat.
Na té poptávkové straně to jsou zejména vývoj příjmů domácnosti, vývoj úrokových sazeb a také vývoj zaměstnanosti. To se často podceňuje, ale míra zaměstnanosti je strašně důležitá. Na té nabídkové straně právě počty stavebních povolení, bytová výstavba a podobně.
Když se potom podíváme do výsledků nějakých ekonometrických modelů, který z faktorů je tím úplně nejdůležitějším, tak to jsou rozhodně faktory na straně poptávky. U nás se často mluví o povolování staveb, ale ty nabídkové faktory jsou výrazně slabé, někdy nevýznamné. Možná mají vliv spíše v delším období, ale v tom krátkém nikoliv.
Pokud bychom měli specifikovat ty nejdůležitější, tak je to určitě příjem, zaměstnanost a úroková sazba. Vliv úrokové sazby se nakonec ukázal v posledních dvou letech, 2022 a 2023, kdy se zvýšily sazby a okamžitě to mělo vliv na pokles cen bytů. Ty faktory poptávky jsou tedy důležité.
24:23
Asi 1,6 milionu Čechů má závažný problém s bydlením. Situace se sama nezlepší, tvrdí Bírová
Číst článek
Toto jsou ty fundamentální faktory, jenže vedle toho pak existuje spousta těch nefundamentálních, které zvyšují takzvanou volatilitu cen. To znamená, že během boomu ceny vyletí ještě výš, než by normálně vyletěly někde v rovnováze, a během bastu pak zase propadnou dolů. Tomu říkáme cenová bublina a zvyšuje se ta délka toho cyklu a hloubka toho případného propadu. To jsou třeba iracionální očekávání kupujících o tom, jak výborná je to investice, jak hodně na tom do budoucna vydělám a jak rychle a hodně budou růst ceny bytů v budoucnu, přestože se ukazuje, že ceny už jsou v dané chvíli nadhodnocené. Dál to popohání poptávku.
Druhým faktorem je velmi silná sociální norma vlastnit své bydlení, proto lidé často i nerozumně kupují vlastní bydlení za situace, kdy to nedává ještě úplně ekonomicky smysl. Těchto nefundamentálních faktorů je celá řada, mají spíše psychologickou povahu a všechny mimo jiné platí na český trh s byty.
Na základě toho, co víme, jak trh a ceny s bydlením reagují na to, co se děje ve společnosti a v ekonomice, co očekáváte od následujících pěti let v Česku?
Na pět let se nedá predikovat vůbec nic. My teď připravujeme jakousi predikci na jeden rok, kterou budeme dávat bankovnímu sektoru, ale nemáme ji zatím hotovou, takže bych teď nerad něco říkal. Vůbec nevíme, co bude příští rok, natož za těch pět let.
Já bych se spíše chtěl věnovat těm faktorům nefundamentálním, které mají poměrně zásadní dopad na to, že ty ceny bytů se nevyvíjí v rovnovážných hodnotách. Ono je to vždy v cyklech, ale v takových rozumných cyklech. Mají dopad na to, že ty cykly jsou opravdu výrazně větší a ty boomy pak zase delší a prudší a dochází k takové výrazné nedostupnosti bydlení, jaké dnes čelíme. A pak zase naopak může potenciálně dojít i k propadu cen bytů. To je podle mě zcela zásadní pro to, abychom našli nějaká účinná řešení a toto snížili – zejména tam bych se zaměřoval, protože s tím, jak se vyvíjí hospodářství, nic nenaděláme.
Jestliže bude inflace a Česká národní banka zvýší úrokové sazby, tak to dopadne i na trh s byty. Budou ceny třeba klesat, protože sazby budou vyšší, ale to je nějaký důsledek ekonomického vývoje. Nicméně co můžeme nadělat, je, abychom snížili alespoň tu krátkodobou valoritu, aby to nelítalo tak moc nahoru a tak moc dolů.
A co jsou opatření, která na ty nefundamentální faktory fungují?
První a důležitá věc je, abychom se podívali na to, jak funguje nabídka u nás, to znamená bytová výstavba. Ono se u nás hodně mluví o tom, že by pomohlo rychlejší povolování staveb, ale velmi málo se zastavujeme nad tím, že se to vůbec neprokazuje v našich třeba ekonometrických modelech a existuje několik důkazů o tom, že to tak není.
Objem hypoték v září klesl o 8,1 miliardy. V srpnu byl ale nejvyšší od začátku roku 2022
Číst článek
My se můžeme podívat na to, že když se u nás stavělo třeba okolo 40 tisíc bytů ročně, což byly nějaké tyto roky, třeba zrovna rok 2007 a rok 2022, tak v té chvíli dojde k tomu, že dojdou stavební materiály, není dostatek firem, které by byty stavěly, přetahujeme se o ty firmy, stojíme frontu, abychom vůbec dostali cihly, což nakonec vede k tomu, že se cihly i stavební práce výrazně zdraží, takže, když budeme více povolovat staveb, tak dojdeme akorát do téhle fáze, že se zase všechno bude šíleně zdražovat a nová bytová výstavba bude paradoxně ještě dražší, než je dnes.
Věřit tady těm pohádkám o tom, že rychlejší povolování staveb nás zachrání, je nesmysl. Musíme se podívat, jak u nás skutečně nová bytová výstava vypadá, jestli nedochází ke koordinaci těch hlavních tržních aktérů, jako jsou developeři, jestli developeři nevlastní příliš rozsáhlé části pozemků určených k výstavbě, jestli nedochází k těmto tržním selháním, jak je koncentrovaná výroba stavebních materiálů. My už víme, že tam existují monopoly a oligopoly, tak je možné vůbec za této situace zvyšovat bytovou výstavbu, když tam existují takhle výrazná tržní selhání? To je první věc, na kterou se musíme podívat.
Druhá věc je, že dlouhodobě roste počet prázdných bytů. Měli bychom zjistit, které z nich jsou skutečně prázdné a proč jsou prázdné. Jestli je za tím nějaký spekulativní účel a případně podle toho jednat.
Poslední důležitou věcí je, jak jsem říkal, že je silná norma vlastnit své bydlení, tak to potom vede k iracionálnímu jednání. Bylo by fajn třeba vyrovnat podporu státu v oblasti nájemního a vlastnického bydlení a zároveň posílit jistoty v oblasti nájmu, aby si lidé mohli svobodně rozhodnout, jestli stráví celý život ve vlastním, anebo v nájmu, protože jim to bude dávat stejnou míru jistoty. Prozatím se uzavírají smlouvy převážně na jeden rok a to je málo, to samozřejmě žádné jistoty nedává. Myslím, že je důležité se podívat na to, jestli neexistuje cesta, jak zvýšit dobu, na kterou se u nás uzavírají nájemní smlouvy.
Zásah státu
Co by měl stát upravit, aby vyrovnal podporu vlastnického a nájemního bydlení v těch věcech, které může dělat a které teď už dělá?
Jsou to zejména různé daňové podpory, které jsou pro nájemní bydlení teď nevýhodné a hrají spíše ve prospěch vlastnického bydlení. Jednou z takových u nás dlouhodobých podpor je možnost si odečíst úroky z úvěrů na bydlení z daňového základu daně z příjmu. Tato podpora se mezinárodně ukázala jako jedna z nejméně efektivních podpor, že ve výsledku akorát zdraží bydlení, takže stát přichází o peníze z daní, které by mohl vybrat, ale výsledkem je, že to akorát pomůže těm, co prodávají byty, rozhodně ne těm, co je nakupují, a také je takzvaně příjmově regresivně, což znamená, že pomáhá spíše těm příjmově silnějším než těm příjmově slabším, protože ti si kupují velké domy, berou si velké hypotéky a pak si odečítají více úroků z daní.
Česko má nejdražší bydlení v Evropě. Na pořízení nového bytu je v průměru potřeba 13,3 roční mzdy
Číst článek
Takže i z těchto důvodů třeba byla už zrušena ve Velké Británii, byla zrušena ve Francii, hodně se o tom mluví v dalších zemích, kdežto u nás byla jakákoliv snaha zrušit zcela tuto podporu určitým způsobem omezená v průběhu let. Nikdy ale nebyla zrušena, takže jakákoliv snaha zrušit tuto podporu narazila na nevůli politiků to udělat. Bylo by dobré se na ni podívat a třeba tuto podporu skutečně zrušit, protože ta přispívá k té nevyrovnanosti.
Vy jste zmiňoval tu koncentraci na trhu bydlení, ať už je to vlastnění jednotlivých bytů nebo bytových domů nebo nemovitostí, půdy, na které ty byty stojí. Proč je to špatně? Proč by to stát měl nějakým způsobem se snažit skrze své orgány regulovat nebo kontrolovat?
Je to stejné jako v jiných sektorech hospodářství, a proto tady máme i antimonopolní úřad, který má sledovat, jestli je dostatečná konkurence v různých segmentech. A pokud tam ta konkurence není dostatečná, tak je logické, že dochází k takzvanému monopolnímu zisku, a to potom zdražuje – ten monopol si může nasadit ceny, jaké chce. Pokud tady jsou dva výrobci cihel a z toho ten jeden má 60 až 70procentní tržní podíl, tak je jasné, že tito dva rozhodnou, jaká bude cena cihel. Takže pokud budete chtít stavět z cihel, tak to bude o tom, jak rozhodnou tyto dvě firmy. Musíme si říct, je to dostatečná konkurence pro to, aby došlo případně ke zlevnění, když by se ta výstavba rozšířila nad tu magickou hranici 40 tisíc?
U pozemků je to ještě horší. Těch je málo, ani je nevyrobíte. Cihly můžete alespoň vyrobit, ale pozemky prostě nevyrobíte. Je jich omezené množství. Je to vzácný statek a ve chvíli, kdy existuje několik málo vlastníků takových pozemků, které se můžou využít pro výstavbu, a ty se domluví, tak dojde k neúnosné inflaci cen pozemků, protože jinde ten byt nepostavíte. Územní plán říká, že je možné stavět jen v určitých oblastech, a pokud tam leží prázdné pozemky… Otázka je, jestli to není zločin, když někdo drží pozemek a vydělává na držbě bez jakéhokoliv vlastního úsilí.
Co víme o struktuře vlastnického bydlení v Česku a také o struktuře těch bytů, které jste zmínil, které jsou třeba prázdné, takzvaně investiční? Kdo je vlastní?
My nevíme, kdo je vlastní, ale sčítání lidu nám dává jakýsi odhad, kolik bytů je takzvaně obvykle neobydlených. To neznamená, že tam někdo musí nutně trvale bydlet. To znamená být tam hlášen k trvalému bydlení, ale obvykle v tom bytě nikdo nebydlí. Těch bytů někdy na začátku 90. let bylo kolem 300 tisíc a dneska jich je 850 tisíc. Většina z nich nějak používaná je, to znamená, že je lidé využívají třeba k rekreaci, jako služební byty nebo ke krátkodobému pronájmu typu Airbnb a podobně.
Menšina z nich je ale skutečně prázdných a otázka je, jestli i Airbnb nespadá do kategorie prázdných a spekulativně držených bytů. Ten počet rozhodně narůstá. Týká se nejen, jak se někde říká, rodinných domů poblíž hranic České republiky, ale týká se i velkých měst, týká se i Prahy.
25:53
Nedostatek cenově dostupného bydlení: musí se stavět více, výstavba samotná však problém nevyřeší
Číst článek
Zpřesněné odhady, kolik těch prázdných bytů je, byly nedávno publikované ministerstvem pro místní rozvoj. Také je potřeba se podívat na to, kdo je vlastní a za jakým účelem. Myslím si, že někteří z nich by řekli, že se obávají byt pronajmout z důvodu velkých rizik souvisejících s pronájmem. Ta rizika jsou trošičku přeháněná, protože v reálu většina nájemníků svoje nájmy a povinnosti plní, nicméně je pravda, že ve chvíli, kdy neplní, tak pronajímatel čelí poměrně dlouhému soudnímu procesu v případě oprávněné výpovědi. Toto riziko je možná v pozadí toho důvodu, proč lidé drží byty raději prázdné a nepronajímají je.
Možná je to ale tak, že tam máme i ty takzvané spekulativní investory, kteří spekulují pouze na cenové zhodnocení, to znamená, že se ceny vyvíjejí v čase nahoru. Vydělávají na tom a nechtějí riskovat, že byt ještě pronajmou, protože výnos pronájmu už jim nepřijde tak lukrativní jako výnos cenového zhodnocení, takže kupují nemovitosti čistě za účelem cenového zhodnocení.
Dostupné bydlení
Stát teď rozjel podporu takzvaného dostupného bydlení a už jsme se bavili o faktorech, jak další výstavba může a nemůže ovlivnit dostupnost bydlení. Dostupný nájem by měl mít ale ještě jeden faktor, a to výhodnější nájem pro vybrané skupiny lidí, ať už jsou to společensky prospěšné profese, jako třeba lékaři, policisté, učitelé, nebo mladé rodiny. Je tento nástroj vhodný k tomu, aby řešil problém toho, že bydlení v Česku začíná být nedostupné?
Určitě patří do mozaiky nástrojů, které jsou užitečné. Nemůžeme od něj očekávat zázraky, protože těch dostupných bytů se minimálně v počátcích postaví desítky, maximálně 100 nebo 200 ročně, a to určitě nebude mít okamžitý vážný dopad na dostupnost bydlení, ale je to cesta správným směrem - stavět dostupné byty zejména ze strany obcí nebo neziskových organizací, které by byty pronajímaly potřebnějším domácnostem.
Může vést nižší nájem k tlaku na to, aby i další nájmy tolik nestoupaly?
Výhledově ano. Funguje to tak v některých západních zemích – ve Švédsku nebo v Holandsku, kde je těch takzvaně sociálních nájemních bytů hodně, dochází ke konkurenci. To znamená, že ten sociální nájem konkuruje tomu trhu a tlačí tržní nájem o něco níž. To zatím ale vůbec není naše situace.
Pokud se podíváme na to sociální bydlení, kde jde o podporu těch nejohroženějších na trhu s bydlením, momentálně v Česku žádné systémové zákonné řešení nemáme. Jak velký je to problém a jak velká je ta skupina lidí, kteří jsou opravdu ohrožení?
Když jsem mluvil o sociálním bydlení v tom západním smyslu, tak jsem v podstatě myslel dostupné bydlení. To není jenom bydlení pro ty úplně nejohroženější. Je to termín, který se dlouhou dobu používal, akorát se teď začalo více používat dostupné bydlení – tak jsem to měl na mysli.
23:49
Vládní program pro dostupné bydlení je novátorský. Propojuje obce a developery, říká expert Klusáček
Číst článek
U nás ta definice není, ale snad bude brzy. Doufejme, že projde nový zákon o podpoře bydlení, který nadefinuje, co je bytová nouze a kam by měla směřovat ta největší pomoc domácnostem, které v takové bytové nouzi jsou. Je velký problém, že jsme něco takového neměli už dřív.
Několik pokusů tady bylo, ale žádný z nich neuspěl, tak doufejme, že tento už úspěšný bude. Výsledkem je, že počet lidí v akutní bytové nouzi neustále narůstal. Přestože máme ekonomický růst a nečelíme žádné vysoké nezaměstnanosti, tak počet lidí ohrožených bezdomovectvím narůstá, a to z toho důvodu, že nemáme připravené nástroje pro lidi, kteří jsou ohroženi akutní bytovou nouzí. Ten zákon je opravdu velmi potřeba.
Co se dá stihnout za čtyři roky, když se někdo dostane do vlády, aby se situace na trhu s bydlením a dostupnost bydlení v Česku zlepšila?
To je asi otázka na někoho jiného. Já sám nevím. Vím, že se vláda vydala cestou, kdy se hledají ta nejsložitější řešení, kterým je právě zákon o podpoře bydlení nebo nastavení systému dostupného bydlení. Myslím si, že nejsnadnější by bylo dávat více spolehlivých informací o těch ostatních opatření, o kterých jsme se bavili, jako je větší transparentnost trhu nebo skutečná podoba trhu s novou bytovou výstavbou.
Nevím, proč tohle není přítomné, protože pak vznikají falešné představy o tom, že řešením bude rychlejší povolování staveb, přestože víme, že to pomoct nemůže a je to záhodno, ale nebude to mít takový efekt, jaký jsme očekávali. Něco se stihnout dá a tahle vláda možná stihne i ty složitější věci.
